בתאריך 15/8/2018 הוציאה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון שומת היטל השבחה לתוכנית ח-500, שומה שנערכה מטעמה על ידי שמאי המקרקעין ועורך הדין אורי כהן. השומה מתייחסת לתכנית ח-500 כולה, היא קובעת היטל השבחה אחיד לכל חלקה בתחום התכנית (יהיה מיקומה אשר יהיה) בסכום גבוה של 750 ש"ח לכל מ"ר. השומה ערוכה בגישה מתודולוגית לא סטנדרטית, הבוחנת את התכנית כולה בראי שני מצבי התכנון, תיקון מס' 3, תכנית שקדמה לתכנית ח-500 בהשוואה לתכנית ח-500.
התובנות הראשוניות שניתן לשתף בשלב זה הן:
1. ע"פ עמדת שמאי הוועדה, תכנית ח-500 היא תכנית משביחה, כלומר ע"פ עמדה זו שווי הקרקע בתחום התכנית הוכפל הודות לאישורה של תכנית ח-500. ע"פ שומתו של אורי כהן, ככל ולא ייפסק אחרת על ידי שמאים מכריעים, עיריית חולון צפויה לגבות מבעלי הקרקע בתחום התכנית סכום כולל של - 3.75 מיליארד ש"ח!!
2. מי שצפוי לקבל חיוב בהיטל השבחה הם בעלי קרקע שמכרו או ימכרו את חלקותיהם לאחר ה-25/1/2018.
3. מי שקיבל חיוב זכאי להציג עמדה מקצועית נגדית על ידי שמאי מקרקעין מטעמו, וזו תעמוד למבחן בפני שמאי מכריע שימונה על ידי מזכיר מועצת שמאי המקרקעין.
4. משך הזמן שעומד לרשות בעלי הקרקע, שקיבלו שומות מהעירייה, לפנות בבקשה למינוי שמאי מכריע הינו 45 ימים מהמועד שבו השומה הכללית בצירוף דרישת תשלום ספציפית הומצאה להם.
5. משך הזמן שצפוי להשלמת ההליכים בפני שמאי מכריע הוא מספר חודשים עד שנה, ורק אז תפורסם שומה מכרעת ראשונה בתחום התכנית.
6. בשומה כללית מהסוג הזה יש חשיבות לתוצאת ההליך הראשון, שכן הוא במידה רבה עשוי או עלול לעצב את רמת היטל ההשבחה בתכנית, גם למי שימכרו את החלקות בעתיד.
7. האתגר המקצועי שעומד בפני שמאי הבעלים המגישים שומה נגדית הוא לנתח את המצב התכנוני ולבחון האם יש בתכנית ח-500 אלמנטים משבחים בשיעור של 100%, שכן היטל השבחה אמור להיות משולם על ידי בעלי הקרקע לקופת הציבור בתמורה להשבחת המקרקעין שלהם כתוצאה מאישור תכנית. יש להוכיח או לשלול קשר סיבתי בין התכנית לבין עליית הערך בשיעור הנטען.
8. הניתוח הנ"ל במקרה של תכנית ח-500 הוא לא טריוויאלי, שהרי לא מדובר בתכנית חדשה שהגדילה את מפתח חלוקת הזכויות מ- 6 יח"ד לדונם ברוטו ל-12 יחידות דיור לדונם ברוטו. אם זה היה קורה, לא הייתה מחלוקת שהתכנית הכפילה את שווי המקרקעין. אך זה לא קרה!
9. ידוע לי שצוות של מספר שמאים עובד במשותף על מנת להגיש שומה נגדית. המחלוקת המקצועית תוכרע כאמור על ידי שמאי מכריע אובייקטיבי.
10. מי שכבר קיבל שומת היטל השבחה ונאלץ להתמודד איתה, מוזמן לפנות ולהתייעץ.